Der Freiburger Projektentwickler Hans-Peter Unmüßig über urbane Gebiete, Wohnraumstatistiken – und warum ihn die Planung des Einkaufszentrums Landwasser so reizt.
Interview: Rudi Raschke
Vor knapp einem Jahr haben Sie mit uns darüber gesprochen, dass es in Freiburg immer schwerer wird, für die gesellschaftliche Mitte ausreichend Wohnungen und Häuser in der Stadt zu bauen. Wie schätzen Sie die Lage heute ein?
Grundsätzlich würde ich mich weiterhin freuen, wenn es hier in Freiburg nicht so selbstzufrieden zugehen würde. Man könnte an vielen kleinen Stellschrauben drehen und sich engagieren, gerade beim Thema Wohnraum. Aber die Wohlfühl-Gesellschaft hier ist ähnlich wie in München. Es gibt auch in Freiburg ein mia-sanmia- Gefühl, bei dem manche denken, es sei hier alles gut.
Sie haben weiterhin nicht das Gefühl, dass die rund 1000 neuen Wohnungen pro Jahr etwas Abhilfe schaffen?
Ich habe jedenfalls nicht das Gefühl, dass hier in diesem Umfang etwas entsteht. Eher, dass jedes neue Garagentor in die Statistik der Baugenehmigungen einfließt.
Dann würde die Stadtverwaltung mit einer geschönten Statistik arbeiten?
Ja, anders kann es ja nicht sein. Da hat man alles, was irgendwie geht, aus der Kiste geholt. Es ändert sich ja fast nichts. Das entscheidende Thema ist doch, warum man Wohnungen bauen will. Es sollte allein darum gehen, die Mieten zu senken, Bauen ist ja kein Selbstzweck. Vielleicht für die, die Geld damit verdienen, also uns, wir bauen, um damit Geld zu verdienen. Aber politisch gesehen sollte das Ziel sein, die Mieten zu drücken. Hinzu kommt das ganze hilflose Instrumentarium wie die Mietpreisbremse. Die führt ja nur dazu, dass es noch schlimmer wird und schließlich keiner mehr baut.
Zum lokalpolitischen Instrumentarium gehört auch die Freiburger Stadtbau, die sich aktuell um zahlreiche neue Objekte bemüht.
Ich halte es für ordnungspolitisch schlicht unmöglich, dass die Stadtbau alle städtischen Grundstücke bebaut. Die Stadt kann das alleine gar nicht, sowohl vom Finanzbedarf als auch von ihrer Manpower. Mit Reihenhäusern wie jenen von der Stadtbau in Freiburg-Günterstal wäre unser Unternehmen pleite gegangen. Es sind architektonisch furchtbar hässliche Häuser. Wenn der Baubürgermeister sagt, dass unsere „Westarkaden“ unter seiner Ägide nicht entstanden wären, dann frage ich mich, wie man sowas machen kann wie in Günterstal.
Aktuell soll eine Baurechtsänderung, die sogenannten „urbanen Gebiete“ Schwung in die Nachverdichtung bringen. Wie schätzen Sie das ein?
Unser Unternehmen hat schon vor Jahren erkannt, dass sich das Lebensgefühl der jüngeren Generation verändert. Mit den Westarkaden haben wir dem Rechnung getragen. Dieses Konzept wurde so positiv angenommen, auch in anderen Städten, dass wir jetzt in drei, eventuell vier weiteren Städten genau solche Stadtteilzentren bauen, weil das vom Prinzip eine sinnvolle Lösung ist.
Die Stadt hat eher abwartend reagiert beim Thema „urbane Gebiete“.
Ich bin auch der Meinung, dass das differenziert zu beantworten ist. Aber mit der Bemerkung darauf zu reagieren, das sei jetzt kein wahnsinnstoller Wurf, ist schwach: Schon ein kleiner Wurf wäre zu begrüßen. Und wenn es noch so kleine Schritte sind, alles, was zur Lösung des Wohnraummangels beiträgt, ist positiv zu bewerten. Der Stadtplanungschef meinte, dass er mal abwarten wolle. Wenn das Besonnenheit reklamieren soll, dann wäre das durchaus in Ordnung. Wenn es ein Alibi fürs Nichtstun ist, dann kann ich dazu nur sagen, dass man da offensichtlich die gesellschaftspolitische Dimension verkennt. Es ist ja nicht so, dass die Regierung die Gesetzgebung zum urbanen Wohnen nur als Mittel zum Zweck geändert hätte.
Was steht beim urbanen Bauen für Sie im Vordergrund? Die größere Dichte oder der Mix an Nutzungen?
Beides. Urbanes Bauen kann an der Peripherie vorhandener Infrastruktur stattfinden, hier bei den „Westarkaden“ fährt die Straßenbahn vorbei und der Autobahnzubringer ist nahe, trotzdem liegt alles in der Stadt. Ein Städtle in der Stadt, mit einem eigenen Kosmos, wo gewohnt und gearbeitet wird. Wer es richtig ruhig und still haben will, der muss aufs Land ziehen. Wenn man in der Stadt wohnt, dann ist es eben ein bisschen lauter als draußen auf dem Land, wo du die Kirchenglocken hörst. Die jungen Menschen zieht es in die Städte, wo das Leben pulsiert. Und wo man in einer lauen Sommernacht dann eben erst um zwölf oder ein Uhr nach Hause geht.
Könnte das Thema „urbane Gebiete“ Befürchtungen recht geben, dass jetzt alles schneller zugebaut werden kann?
Einfach mal Hinbolzen, das ist sicherlich nicht richtig, wenn man dadurch die Qualität und andere Ziele aus dem Auge verliert. Aber das urbane Wohnen ist eigentlich eine Reaktion auf eine gesellschaftspolitische Entwicklung, eine Änderung der Mentalitäten. Die junge Generation will leben, will agieren und die wohnen dafür lieber ein bisschen enger. Sie haben weniger Hemmungen, dass Ihnen einer ins Fenster guckt. Das zeigen sie ja auch in den sozialen Medien.
Prallen die unterschiedlichen Lebensentwürfe in Freiburg künftig immer mehr aufeinander?
Man muss einfach mehr Toleranz aufbieten. Und das urbane Wohnen verlangt das auch ab. Es ist verdichteter, kompakter, aber es ist durch und durch ökologisch sinnvoll: kurze Wege, damit ich kein Auto mehr brauche. Viele junge Leute machen heute gar keinen Führerschein mehr.
Vermutlich auch, weil ohnehin ihr ganzes Geld für die Miete drauf geht.
Das zum einen, aber auch, weil wir hier eben die Infrastruktur und den öffentlichen Nahverkehr so ausgebaut haben, dass es das nicht mehr braucht. Nur müssen wir für jede Wohnung trotzdem einen Stellplatz bauen. Und die Leute, die so viel ausgeben für die Miete, müssen zusätzlich noch einen Stellplatz mieten für ihr nicht vorhandenes Auto. Die Miete wird dadurch um zehn bis 20 Prozent teurer. Unsere Hochgarage in den Westarkaden würde halbleer stehen, wenn wir nicht den Handel hätten, der es im Mix ökonomisch ausgleicht.
Brauchen wir künftig mehr solcher Mischgebiete mit Wohnungen plus Gewerbe, wie es am Freiburger Güterbahnhof verwirklicht wurde? Hätten Sie geahnt, dass dort so ein Erfolg entsteht?
Nein! Ich hätte es vorhergesagt, wenn es um reinen Wohnungsbau gegangen wäre. Als es anfangs nur um Gewerbe ging, habe ich gesagt, dass es der größte Schwachsinn auf Gottes Erden ist. Natürlich brauchen wir auch Gewerbeflächen, aber die können auch ein bisschen weiter draußen liegen. Als die Stadt es dann gelockert hat, mit einem 50-50-Verhältnis, da war ich immer noch sehr skeptisch. Ich dachte, man bekommt die Wohnungen toll verkauft und bleibt dann auf den Büros sitzen. So viele Steuerberater und Ärzte gibt es ja gar nicht, dachte ich.
In Landwasser, wo sie den Neubau des Einkaufszentrums planen, wird es ebenfalls um die richtige Mischung aus Wohnraum und anderen Flächen gehen. Es gab dort Zustimmung für Sie aus Bürgerkreisen, aber auch politische Kritik an Ihren Forderungen.
Also zunächst finde ich es unverschämt, was man den Bürgern in Landwasser bis jetzt zugemutet hat. Es ist einer der traurigsten Orte, die es in Freiburg gibt. Das schaut schlimm aus. Da sinken die Bodenplatten ab und dazwischen wächst Unkraut, ein desolater Zustand. Die Politik gibt uns hier vor, dass Wohnungen und Einzelhandel gebaut werden sollen und genau das machen wir. Nur: wie groß das Café sein muss und wie groß die Fläche des Discounters, wo und wie groß die Lieferrampe gebaut wird, das legt der fest, der dafür Miete bezahlen will. Deshalb habe ich gesagt, das sind die Konditionen, dann geht’s und ansonsten geht es eben nicht.
Sie sind nach Einschätzung der Stadt offenbar der Einzige, der bereit ist, sich das anzutun. Warum wollen andere Projektentwickler oder Bauträger so ein Objekt in dieser Größenordnung nicht stemmen?
Landwasser ist ja nicht der Mittelpunkt der Welt. Wenn wir mit neun bis zehn Euro Miete pro Quadratmeter Wohnungen finanzieren müssen, erwirtschaften wir unsere Kosten und unsere Verwaltungsdeckungsbeiträge, aber Gewinn machen wir da nicht. Und wenn wir schon keinen Gewinn haben, dann müssen wir wenigstens das Risiko so gering wie möglich halten. Ich muss die Möglichkeit haben auf die Bedürfnisse meiner zukünftigen Mieter einzugehen. Also muss ich sagen können, unter welchen Bedingungen Aldi kommt, wieviel Quadratmeter Rewe braucht und wieviel dm. Diese, wie ich finde, nachvollziehbar geforderte Flexibilität hat beim Gemeinderat zu der Aussage geführt: der Unmüssig erpresst uns. Nur weil ich die Entscheidungsfreiheit hatte, die Projektentwicklung zu meinen Konditionen zu machen oder eben nicht. Hier war es halt so, dass die Stadt gefragt hat, ob ich es mache.
Wenn Sie es gerade so düster skizzieren mit der Erwartung einer allenfalls schwarzen Null: gibt es eine Chance, dass in Freiburg-Landwasser unter diesen Voraussetzungen etwas Ansehnliches herauskommt?
Ja, da können Sie sich drauf verlassen. Ich werde mich da wahnsinnig ins Zeug werfen, auch wenn ich dabei keine Millionen verdiene. Es ist ein Brot-und-Butter-Geschäft. Ich sage aber ganz ehrlich, dass es auch Eitelkeiten bedient, wenn die Stadt kommt und sagt, du bist der Einzige, der das kann. Und wenn manche sagen, das ginge nicht, dann reizt es mich, zu zeigen, dass es geht.
Interview Peter Unmüßig: "Städtle in der Stadt"